En una semana clave para las negociaciones con el FMI, el mercado se muestra optimista ante la posibilidad de eliminar el cepo cambiario. Este es un tema que ha estado en la agenda del Presidente durante un tiempo y, según los especialistas, es fundamental para atraer nuevas inversiones al país. En este contexto, expertos del sector inmobiliario anticipan cómo la flexibilización cambiaria podría impactar en este mercado.
El presidente Javier Milei firmó el lunes un decreto de necesidad y urgencia (DNU) que busca formalizar el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) sin necesidad de aprobación por parte de ambas cámaras del Congreso. La disposición fue publicada en el Boletín Oficial bajo el decreto 179/2025 en la madrugada del martes 11.
Esta medida es crucial, ya que podría acelerar la eliminación de la restricción cambiaria. Si retrocedemos un mes, recordamos que el presidente Milei reveló en una entrevista con LN+ la posible fecha para la salida del cepo, algo que se ha esperado durante mucho tiempo. “El 1 de enero de 2026 la restricción cambiaria ‘dejará de existir’,” aseguró el mandatario, aunque aclaró que esto podría adelantarse si se cuenta con el apoyo del FMI.
“Salir del cepo es ‘el hito’ que queda pendiente para despegar,” afirma Federico González Rouco, economista especializado en vivienda que trabaja en Empiria, la consultora de Hernán Lacunza. Explica que, en términos generales, esto ayudará a que la economía crezca y, por ende, mejoren los ingresos a mediano plazo, ya que “generalmente, una economía en crecimiento se traduce en más empleo, más consumo, más demanda, más dinero circulando.” Respecto al impacto en el mercado inmobiliario, señala que permitirá a los bancos ampliar su financiamiento, lo que incrementará la demanda de propiedades. “Será una excelente noticia porque habrá libre movilidad de inversiones y menos incertidumbre por el dólar,” agrega González Rouco.
En cuanto a los cambios en el valor del dólar, algunos economistas prevén un aumento inicial de aproximadamente el 15% para alcanzar el valor del dólar paralelo. Esto impactaría en la inflación y en la actividad económica, generando un efecto recesivo y un aumento en el costo de las propiedades en pesos. “Pero eso sería a corto plazo, ya que la salida del cepo facilita la compra de propiedades, dado que elimina las restricciones de acceso al dólar. Además, permitirá la entrada de divisas al país, es decir, habrá más dólares en la economía y potenciará las inversiones extranjeras,” explica el economista Juan Manuel Telechea.
Otras fuentes consultadas, consideran que la salida del cepo debería haberse dado hace seis meses, ya que “produce un costo para la economía: genera incertidumbre, complica el ingreso de inversiones extranjeras e impacta en las exportaciones debido a un dólar menos competitivo.”
Un punto clave que destacan es que “cuantas más reservas de dólares tenga el Banco Central o cuanto mayor sea la ayuda del FMI, menor será el salto cambiario.” Esto significa que se podrá comprar libremente el dólar oficial y, si hay una alta demanda junto con suficiente oferta, “el precio no subiría,” añade José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.
En cuanto a los efectos concretos, los especialistas señalan tres puntos específicos:
1- Aumentará la venta de propiedades
“Siempre una economía sin controles de cambio tiene un mayor volumen de actividad que una con cepo, por lo que la salida de la restricción cambiaria impactará positivamente,” afirma Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. González Rouco coincide y asegura que “cuando hay cepo, se opera mucho menos que cuando no hay.” Explica que, sin restricciones cambiarias, es más fácil desarrollar el mercado de créditos, gracias a la estabilidad que genera y al aumento de la demanda. “Y, cuando el crédito representa el 20% del total de las operaciones, el total de operaciones es un 50% mayor que cuando no hay crédito hipotecario en CABA,” detalla el experto.
Achával explica que, en una economía estabilizada, hay mayor disposición a la compra, mientras que un salto cambiario provoca la detención de consultas. “Cuando comparás todos los años con cepo y sin cepo, una economía sin restricción cambiaria tiene, en promedio, un 55% más de operaciones que una con restricción. Hoy tenemos pax cambiaria, blanqueo, créditos hipotecarios, muchas variables que están ayudando a aumentar la demanda. La gran agenda pendiente es la eliminación de la restricción cambiaria,” agrega.
“El hecho de estar planteando una fecha para levantar el cepo y que, además, se pueda adelantar, habla de que se reafirma el camino, que el rumbo por el que se transita es el adecuado y eso tiene que jugar a favor de las expectativas de la gente a la hora de comprar,” comparte Rozados, que explica que esto otorga mayor seguridad a quienes desean adquirir una propiedad, ya sea para vivir o como inversión.
2- Se producirá una ola de inversiones en el sector
Los especialistas no solo anticipan un impulso en la venta de inmuebles, sino que también prevén una nueva ola de inversiones en el sector inmobiliario. “Para el mundo corporativo es muy importante, ya que empujará las inversiones en hoteles, terrenos, campos, propiedades industriales y también en oficinas, que actualmente se frenan por la dificultad de sacar dinero del país debido al cepo,” explica González Rouco. Además, menciona que en el mercado inmobiliario residencial no hay inversiones extranjeras, pero la salida del cepo podría permitir, a largo plazo, más financiamiento externo para grandes desarrolladores o la posibilidad de asociarse con empresas de otros países.
“Hay sectores de la economía, como la minería, que están esperando hace tiempo la salida del cepo para invertir. En el caso del real estate, no existe ese apuro, pero es un sector pequeño con un enorme potencial de crecimiento, y la eliminación de la restricción cambiaria podría abrir las puertas para avanzar en ese sentido,” agrega González Rouco.
3- ¿Aumentará la oferta de crédito hipotecario?
Desde diciembre, una noticia ha inquietado al mercado inmobiliario: 12 bancos incrementaron las tasas de interés de los préstamos hipotecarios. “La explicación es que, por un lado, hay una gran demanda que creció rápidamente y, por otro, fondear créditos hipotecarios es costoso para los bancos, ya que se trata de préstamos con montos elevados que requieren de un mercado secundario para financiarse,” señala González Rouco.
Estos mercados se concretan mediante herramientas como la titulación de carteras o la securitización, donde grandes inversores a largo plazo, como fondos de pensiones o seguros, compran hipotecas y las revenden con intereses. La compra de créditos hipotecarios representa un gran negocio para ellos, ya que asegura un rendimiento durante 30 años.
“En Argentina, eso no existe actualmente, lo que implica una sofisticación financiera considerable, pero que podría impulsarse con la salida del cepo, que ampliaría la capacidad de financiamiento al abrir las puertas a inversores extranjeros,” explica González Rouco, quien añade que las tasas de interés de los créditos en Argentina son más atractivas porque son más altas que en otros países, como Chile. “Esto se debe al riesgo que implica invertir en Argentina, pero si se observa que la morosidad de los créditos UVA en nuestro país ronda el 1%, que el nivel de tasas promedia el 7,4% y que el país apuesta a la normalización, se crea un buen panorama para atraer inversiones,” detalla.
Esta posibilidad ya se está viendo impulsada por una reciente medida del gobierno. La Comisión Nacional de Valores (CNV), organismo regulador del mercado de capitales en Argentina, estableció un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. Esta medida, publicada en el boletín oficial hace unas semanas, podría permitir a los bancos otorgar más créditos hipotecarios al implementar un sistema de securitización más ágil y simplificado, impulsando así un mercado secundario de préstamos que mejoraría el fondeo de los bancos. “Es una excelente noticia para el mercado inmobiliario, porque se traducirá en un mayor volumen de créditos otorgados,” apunta Achával.
Si a esto se suma la salida del cepo, no solo habría más oferta de crédito hipotecario, sino que, según los expertos, la demanda también estaría más dispuesta a solicitar uno. “Si bien la cuota de un crédito hoy es un poco más alta que la de un alquiler, con variables macroeconómicas ordenadas, baja inflación y un dólar sin grandes saltos, habrá previsibilidad en los próximos años. Por lo tanto, una persona interesada en pedir un crédito estará más dispuesta a hacerlo,” agrega Rubinsztein.
Además, el especialista concluye que el proceso de solicitud de crédito se volvería más sencillo, ya que, al no haber subidas o bajadas abruptas del dólar, habría un factor menos de inestabilidad al realizar la operación y proyectarla en el tiempo. /La Nación
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